北京的房租还有一定的上涨空间，其他城市的情况是……

图片来源：易居沃顿商学院

与国外成熟市场在价格和规模方面的双差异，让中国人口净流入城市的租房市场，成为公认的蓝海。

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    文｜《中国企业家》记者 王芳洁

在两天时间里，七个城市“心有灵犀”般的出台了楼市调控政策，其中重庆、南昌、长沙、石家庄、南宁、贵阳六个城市都采取了针对个人业主的限售政策，为当地楼市降温。

自从一线城市陆续采取了严厉的调控政策后，楼市之火依次蔓延到了二三四线城市，也就是人们通常所说的溢出效应。据统计，今年以来房价上涨幅度最大的城市为宜昌，8月份二手房均价较去年12月上涨91%，其次为佛山，涨幅55%；紧接着是海口，涨幅45%。

中国人似乎特别爱买房，大城市买不了，就要到周边城市去买，回到老家去买。国人有“爱买房病”，经常被解读为房价攀升的根本原因。

但事实真的是这样吗？

与交易最为接近的链家董事长左晖给出了不同的答案，按照链家的统计，在全球范围内，中国人根本不算是爱买房一族。左晖介绍，就全球的千人购房率（每一千个城市常住人口中的当年购房人数）而言，澳大利亚人才是最爱买房的，其2016年的千人购房率为24，历史均值为29，历史峰值更达到了32；在楼市炙热的2016年，北京、上海、广州、深圳的千人购房率分别为18、20、21、12；而英国的这个指标为24，美国是19；就历史均值而言，北上广深四大城市均低于澳大利亚、美国、英国和台湾地区。

受宏观调控影响，部分城市现在的这个指标远低于历史平均水平。例如北京，其千人购房率的历史均值为13，而8月这个数字是6。这难免让人有些担心。首先，市场过冷，会不会有大量需求被暂时压制？其次，那些没买房的人，会不会都睡马路上了？

北京平均千人购房率13，目前现状远低于平均值，更多需求被压制   （来源：链家）

居者有其屋，住房是人的最基本需求，不是买房就是租房。一个共识是，随着90后步入独立生活阶段，这代人在支配收入时，不会像80后和70后那样，愿意节衣缩食去买房，而更愿意拥有充裕的日常开销，提高生活品质。这让未来的租赁市场充满想象。

一些数据上的差异，是中国租赁市场发展空间的实证。北上深三地目前的租赁人口比例赶不上其他国际大都市，大概还有10%的差距，左晖认为这个差距意味着巨大的市场。

但这是一个房东和租客都不满意的时代。

房东们觉得，出租越来越不划算，租金回报率越来越低。左晖觉得，这是错觉。人们通常用即期回报率来看房价和租金的关系，即当期租金/当期房价，却忘记了，获取资产的成本远远低于当下。他指出，若将租金/买房成本，回报率往往会高出好几倍。

租客们也不满意：租金越来越贵，大城市居大不易。左晖说，这还是错觉，其实租金跟房价没关系，它是跟收入挂钩的，一直以来，租金收入比都是一个常数（稳定数字）。“买不起房有可能，租不起房不可能。”他表示。

在租金红利上，一线城市与国际大都市相比，租赁人口占比仍有发展空间  （来源：链家）

左晖将北京与东京的类似区域租金收入比进行了对比，如东京代代木公园附近，租金收入比为35.8%，而北京奥林匹克森林公园附近，这个数字只有17.4%。这些数字说明，北京的房租还有一定的上涨空间。

对比东京与北京类似地段租金收入比，北京显著低于东京  （来源：链家）

实际上，北京的租金收入比已是全国人口净流入城市的最好水平，整体可以达到29.81%，那么其他城市呢？目前，上海是24.41%，而苏州则低至15.51%。

与国外成熟市场在价格和规模方面的双差异，让中国人口净流入城市的租房市场，成为公认的蓝海。现在，全国租赁市场的年租金规模约1万亿，左晖预计，10年后这个数字将是3万亿。

另外，从其他国家的情况来看，租赁市场中，机构扮演者重要角色，例如日本，机构持有或管理的房源比例为83%，美国则为30.4%。而在中国，机构进入租房市场才刚刚起步，市场占有率还极少。这意味着，机构在增量和存量上都有巨大的机会。

地产商、中介机构、酒店管理公司、以及其他有资本推动的企业，都想在这个市场中分一杯羹。但左晖认为，租赁市场并不像想象的那么容易，”出租率达不到92%，这个生意就没法做了。”经过几年的努力，链家自如的出租率终于稳定在这个水平上。

链家在今年会达到50万间租赁房源的持有量，这个规模与其他机构有数量级上的差异，但罗马不是一天建成的，业务承载平台——链家自如已运营五年时间。“这个市场不仅有机会，还有巨大的黑洞。账必须算的特别细，要是能扛到超过10万间的规模，再往上才能有效益。“左晖说。

值班编辑：张弘一

审校：张秋颖

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